拿房的税怎么算？具体需要缴纳哪些税费？

很多购房者直到交房那一刻才意识到，除了房款之外，还得准备一笔额外的现金，这笔钱就是各种税费，少则几万，多则十几万，如果不提前算清楚,很可能在收房时手忙脚乱。

拿房涉及的税，主要看你是买新房还是二手房，两者差异很大,下面分开讲。

买新房：主要盯住契税和维修基金

新房交易的税费相对简单，买方主要承担三项：契税、维修基金,以及少量的登记费和印花税。

契税是最大头,税率根据房屋面积和购房套数分档：

• 首套房：90平米以下按1%征收，90平米以上按1.5%。
• 二套房：90平米以下仍为1%，90平米以上统一为2%。
• 三套及以上：多数城市按3%征收,部分城市可能更高。

举个例子：你在武汉买了一套首套房，建筑面积110平米，合同总价250万元，那么契税 = 250万 × 1.5% = 3.75万元。

注意，这个“面积”是房产证上的建筑面积，不是套内面积，有些城市对“普通住宅”和“非普通住宅”的契税有细微差别，比如北京、上海，购买非普通住宅时即便首套也可能按3%征收,建议购房前先确认当地房管局的具体规定。

维修基金（专项维修资金）各地标准不一，常见做法是按建筑面积乘以固定单价，比如每平米50元到200元不等，中西部城市大多在80-120元/平米，一线城市可能更高，仍以上面110平米的房子为例，假如当地标准是100元/平米，维修基金就是1.1万元。

印花税和登记费非常少，印花税目前多数城市免征，登记费一般几十到几百元,可以忽略不计。

买一套250万的新房，首套房，税费合计大约在4.85万元左右（契税3.75万 + 维修基金1.1万），如果买的是二套房，契税变成2.5万元（按90平以上2%），总税费就会增加到3.6万左右——注意二套房反而可能比首套房少？不对，上面例子首套房1.5%，二套房2%，实际二套房更高，重新算：首套3.75万，二套5万（250×2%），加上维修基金1.1万，总6.1万,所以首套和二套差距明显。

买二手房：税费种类多，但实际很多可以避

二手房交易中，买方需要承担的税主要包括契税（同上），以及可能转嫁过来的卖方税费——个人所得税和增值税。

个人所得税：卖方如果按差额的20%缴纳，或者按总价的1%核定征收（多数城市允许二选一），现实中，如果房子是卖方“满五唯一”（持有满5年且是家庭唯一住房），个税免征，否则，买方通常要替卖方承担这笔钱，比如一套200万的房子，个税按1%就是2万元。

增值税（俗称营业税）：房产证或契税发票不满2年的，按总价的5.6%左右征收（含附加税），满2年则免征（针对普通住宅），非普通住宅满2年后也是差额征收，但比例较高，这点对买家影响很大：刚交房就卖的新房（未满2年）,增值税可能高达10多万元。

其他费用：中介费、评估费、过户费等不属税费,但也要算进购房成本。

举例：你看上一套二手三房，产证已满3年，卖方不是唯一住房（即不满足“满五唯一”），总价300万，面积100平米,你是首套房。

• 契税：300万 × 1.5% = 4.5万
• 个税：按1%核定，3万（卖方转嫁）
• 增值税：满2年免征，0 合计税费7.5万。

如果这套房不满2年，增值税还要多出300万×5.6%≈16.8万，总税费飙到24.3万,几乎抵得上首付的一部分。

特殊情况：非住宅、继承、赠与

买商铺、写字楼、公寓等非住宅性质房产，契税统一为3%，且没有满2年免征增值税的说法，交易税费很高，继承或直系亲属赠与的房产，拿房时通常免征个税和增值税，但契税仍需缴纳，且后续出售时可能面临差额20%的个税，这些情况比较复杂,建议遇到时直接咨询当地税务部门。

个人观点

税费这笔钱，最容易被忽略，却最不能忽略，很多中介在介绍房源时，习惯只报总价，故意不提税费，等你签了合同才发现要多付好几万，我的建议是：看房的第一天，就请中介帮你把税费清单列出来，写明每一项的计算依据，如果对方含糊其辞，就要警惕，尤其是二手房，一定要确认房产证上的“年限”和“是否唯一”，这会直接影响几万甚至十几万的差距，不要轻信“可以低报网签价省税”的说法，税务部门有最低指导价，报低了不仅省不了多少，还可能影响贷款额度，算清楚再下手,比什么都实在。