停车场ABS是什么？融资金额如何确定？

停车场ABS融资：精准确定融资金额的核心方法论

停车场资产证券化（ABS）为盘活存量资产、获取低成本资金开辟了新路径，但一个核心问题始终萦绕：这笔ABS究竟能融多少钱？ 答案并非拍脑袋决定,而是基于严谨分析与多重考量的结果。

基础资产价值：融资规模的根基

• 资产估值是起点： 专业评估机构对目标停车场的价值进行独立、客观的评估至关重要,这包括：

  • 物理价值： 土地性质（产权/使用权剩余年限）、建筑物/设施状况、地理位置（核心商圈、交通枢纽、医院学校周边等）、车位数量与类型（地面/地下、普通/充电桩）。
  • 收益能力： 历史运营数据（日均/月均车流量、周转率、平均收费标准、实际营收）是核心依据，需分析至少3-5年的稳定现金流记录,识别增长趋势或季节性波动。
  • 未来潜力： 周边发展规划（新建商业体、住宅区、地铁线路）、区域车辆保有量增长预期、智慧化升级（无感支付、车位引导）带来的效率提升潜力。

• 现金流预测是核心： ABS的本质是未来现金流的证券化,需构建详尽的财务模型：

  • 收入端： 基于历史数据、市场调研（同类停车场收费水平）、合理的提价预期（如政策允许或市场接受度）,预测存续期内的停车费收入。
  • 成本端： 精确测算运营成本（人工、水电、维护、安保、保洁、保险、税费等）及必要的资本性支出（设备更新、改造）。
  • 净现金流（NCF）： 收入减去运营成本和必要税费后，得到可用于偿付证券本息的自由现金流,这是决定融资上限的生命线。

ABS交易结构设计：关键参数的设定

• 信用增级与安全垫：

  • 超额覆盖（OC）: 这是最重要的内部增信，指入池资产预期产生的现金流总额（NCF）远超需要支付给投资者的本息总额（优先级证券本息），预测NCF为15亿，计划发行优先级证券10亿，则OC为1.5倍，倍数越高，对投资者的保障越强，但意味着融资额相对资产价值会打折。OC倍数直接决定了基于现金流的融资上限。 根据联合资信评估报告，国内优质商业地产类ABS优先级证券的OC倍数通常在1.3倍至1.8倍之间。
  • 超额抵押（OM）： 入池资产（如停车场未来收益权）的评估价值大于发行的证券总规模，提供资产价值层面的缓冲，停车场收益权评估价值20亿，发行证券15亿，OM为5亿或OM率25%。
  • 优先/次级分层： 将证券分为优先级（低风险低收益，面向大多数投资者）和次级（高风险高收益，通常由原始权益人或关联方自持），次级证券为优先级证券吸收损失，显著提升优先级证券的信用等级和可融资性，次级比例越高，优先级能融到的资金相对越多（风险转移更多）。

• 证券期限与摊还： ABS的存续期（如3年、5年、7年甚至更长）需与基础资产现金流的持续性和稳定性匹配，较长期限可能支持更大融资规模，但需考虑投资者接受度和期间风险，本金的偿还方式（过手摊还、固定摊还、到期一次还本）也影响现金流匹配和融资结构设计。

• 预期发行利率： 基于入池资产质量、增信措施强度、主体信用（若有差额支付等增信）、当前市场利率水平（同类ABS产品收益率）等因素，预估优先级证券的发行利率，利率高低直接影响融资成本，也间接影响在满足OC要求下能支撑的融资规模（利率越低，同等现金流下可支撑的融资额越高）。

动态调整因素：市场与合规的平衡

• 投资者需求与市场窗口： 再完美的设计也需市场认可，发行时点债券市场整体情绪、投资者对停车场类ABS或特定区域资产的偏好、同类产品发行情况等，都会影响最终定价和认购规模，有时为成功发行,可能需适度调整融资预期或强化增信。

• 监管政策与合规要求： 严格遵循证监会、交易所（如沪深交易所）、基金业协会等机构对ABS的发行准入、信息披露、资产要求（如基础资产需独立、可特定化、产生稳定现金流）等规定,合规性是发行的前提。

• 融资成本与效益目标： 发行人需权衡ABS融资的总成本（包括优先级利息、次级预期回报、各类中介费用如评级、律所、托管、承销费等）与其他融资渠道（银行贷款、REITs、股权融资）的成本，以及自身对资金成本、期限、规模的具体需求,目标是寻求最优方案。

核心逻辑：模型化推演

融资金额（特别是优先级规模）的确定,本质是一个满足多重约束条件的优化过程：

1. 现金流驱动： 预测期内累计可分配NCF / (1 + OC倍数要求) ≥ 优先级证券本息总额。
2. 资产价值支撑： 基础资产价值 * (1 - OM率要求) ≥ 证券发行总规模。
3. 市场定价可行： 基于资产质量和增信，优先级证券预期利率 ≤ 当前市场同类产品可接受的收益率水平。
4. 满足发行人需求： 融资金额 ≥ 最低资金需求，且综合成本 ≤ 可接受上限。
5. 合规性保障： 交易结构完全符合监管要求。

案例简化说明：

假设某核心商圈停车场群,经评估：

• 未来5年预测可分配净现金流（NCF）总额：12亿元人民币
• 专业评估机构估值：15亿元人民币
• 发行人需求：融资成本低于6%,规模不低于8亿。
• 市场与评级要求：优先级OC倍数至少1.4倍，OM率不低于15%，优先级预期评级AA+（对应市场利率约5.5%）。

试算过程：

1. 基于现金流上限： 12亿 / 1.4 ≈ 57亿 (这是优先级本息总额上限)
2. 基于资产价值上限： 15亿 * (1 - 15%) = 75亿 (证券总规模上限)
3. 优先级规模设定： 考虑发行人最低需求8亿，现金流上限8.57亿，设定优先级规模为3亿。
4. 校验OC： 12亿 / (8.3亿 + 预估次级利息) > 1.4倍 (满足)
5. 校验OM： 15亿 / (8.3亿 + 次级规模) > 1.15倍 (假设次级1亿，则15/9.3≈1.61>1.15,满足)
6. 校验成本： 优先级利率设定5.5%，加总费用后综合成本估算5.8% < 6% (满足)
7. 次级安排： 发行次级证券约1亿，由原始权益人认购,满足分层要求。

在满足各项核心约束条件下，该停车场ABS优先级融资金额可确定为约3亿元人民币。

风险对冲：保障融资目标

• 现金流波动风险： 设置合理的储备金账户（如维修储备金、税费储备金、流动性储备金）,应对短期收入下滑或突发大额支出。
• 早偿风险： 若基础资产因出售等原因提前结束,需在交易文件中明确早偿机制及对投资者的补偿安排。
• 利率风险： 若采用浮动利率，发行人可考虑利率互换（IRS）等工具对冲利率上行风险。
• 法律与合规风险： 依赖专业律师对底层资产权属、交易结构合法性、破产隔离有效性进行尽调和论证。

个人观点：

停车场ABS融资金额的确定绝非简单的估值打折，而是一场围绕“现金流”展开的精密演算，其核心在于深刻理解基础资产的质量与潜力，通过巧妙的结构设计（尤其是OC和分层）在资产价值、市场需求和风险控制间找到黄金平衡点，成功的发行人必然是那些能将停车场稳定“车流”科学转化为资本市场“资金流”的能手,最终实现的是资金需求与资产质量的最优匹配。